□入札のみ代行 　費用：30,000円（税込）（相談料含む） 　※入札後に取下された場合は15,000円返金します。 　□現地調査 　費用：1事件30,000円（税込） （盛岡近郊以外は交通費別途） 　□落札時 　費用：落札額の2％+消費税 　□立退交渉 　費用：20万円〜（1世帯） 　□別途費用 　○占有者引越代、　○ゴミ処分、 　○リフォームなど

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岩手県知事（1）第2312号、（社）全日本不動産協会会員

不動産競売と競売代行とは？

普通の方は住宅を購入する際に住宅ローンを組んで買う事になると思います。 その方が、住宅ローンの返済ができない為、債権者（銀行など）が担保として抵当権を設定していた土地や建物などの 不動産を債権者が換金して回収する事を目的に、地方裁判所に不動産競売の申立をし、競売にて一般の方や不動産会社などに 売却にする事を不動産競売といい、その該当する物件を競売物件と言う。

その競売物件を”買受可能価額”以上の最高価額で入札落札するシステムのことを一般的に「競売」と呼んでおります。

競売物件は現在はインターネットで一部検索及び閲覧出来るほか、各地方裁判所内に競売物件閲覧室があり、 裁判所の執行官が調査した現況調査書、裁判所書記官が作成する物件明細書、不動産鑑定士が作成する評価書、いわゆる「3点セット」という書面が、誰でもが閲覧できるように備え置かれています。

この「3点セット」の表題に”期間入札の公告”と記載された書面に入札のスケジュールが書かれており、 次のページには”売却基準価額”と”買受可能価額”と”買受申出保証額”の3つの価額が書かれております。

”売却基準価額”に対して８割を”買受可能価額”として記載されています。

この価額は競売という特別市場価格より通常の市場価格より4割〜7割ほど低くなっています。（もっと安い場合もございます。）

よって、より安く不動産物件を取得する手段の一つになっていることは事実です。

裁判所の競売システムを利用すると自分の好きな金額で所有権移転出来る事のみを考えれば、一番シンプルでスピーディー方法の一つでしょう！

ただ、競売物件のほとんどは何らかのリフォームやハウスクリーニングや設備の修理などしなければ住む事が出来ないと 思って構いません。 基本的には落札代金全額を裁判所に納付しなければ家屋内には入る事は出来ず、占有者（住居人等）が入居中で あれば退去させなければ、家の中を点検など出来ません。 そのために唯一の内部を知る資料は現況調査報告書の写真などしかございません。 その他に権利関係などもチェックする必要がございます。一般の方では理解や解決できない場合もございます。 事前にそれらを調査して、解決策を予め考えてから入札出来るようにアドバイスする事が当社の仕事でもございます。 一番の厄介なのは、物件を取得した後に占有者に立退き交渉をして、すんなり出て行かないケースです。 この場合も何パターンかの立退き方法がございますので、ここも当社の役割と考えております。 このような一般の方では理解できない仕組みや仕事などを当社が代行して行なう事を競売代行と申します。

競売物件のメリット

1、市場価格より安く物件を取得できます。 　（競売物件は、一般的な中古物件に比べて4〜７割程度で購入する事ができます。現在、中古住宅の大半は不動産業者によって 　　落札されているのが実情です。しかし、不動産業者はそれを市場価格で商品として物件を売り出しますので、落札価格が 　　どうしても、利益やリスク、リフォームや設備の整備、修理などを考慮して入札金額を決めるので、市場価格の6割〜7割前後 　　での入札金額となります。そこで、一般の方はこのような利益やリスクは抜きに考える事が出来るので、入札価格を7〜8割程度 　　記入すれば、市場価格よりも安く物件が手に入ると言う事です。

競売のデメリット

1、占有者がいる場合 　　（裁判所は所有権の移転のみまでが競売事件で、その後に物件を取得しても占有者を退去させるのは落札者の役目となります。 　　　よって、すぐに入居出来ず占有者を退去させなければなりません。占有者の人間性が事前に分からないので 　　　不安になったりしますが、たいがいの人は退去する事に抵抗はしないが、引越し費用が無い場合も多いです。 　　　賃貸借契約なされ、賃借人が占有していても最長6ヶ月間の猶予しかございません。） 2、事前調査が不可 　　（取得したい物件の内覧ができません。（建物内を見る事が出来ません。よって、 　　　 競売物件の3点セット（物件明細書・現状調査報告書・評価書）をよく確認するだけとなります。） 3、2割現金が必要 　　（一般市場物件は普通は売買価格の10％を目安に売買契約時に手付金を必要としますが、競売物件の 　　　入札には売買基準価額の20％の保証金が必要となりますので、高額になればなるほどお手元に現金が 　　　必要となります。 4、心理的瑕疵 　　　（一般市場物件は不動産仲介業者や売主の不動産業者が、事件・事故・自殺があった場合は告知することが 　　　　義務となっておりますが、不動産競売では執行官が調査した現状調査報告書のみが頼りになり、調査日 　　　　以降に事件事故自殺があっても通常は近隣に聞き込等しなければ分からないのが現状です。）

期間入札と特別売却

　競売不動産の購入方法は、決められた期間内に入札をて行います。 　期間中に入札をした人の中で、一番高い価格をつけた人が（落札者）となります。 　もし、入札が無い物件がある時は、開札日の翌日から1週間「特別売却期間 」となります。 　「特別売却期間」とは入札が無い物件が「早いモノ勝ち」となり、最初に入札書を裁判所に申し出た方が、最低落札価格で購入できます。 　もちろん誰もが入札をしなかった物件ですので、何かしらの問題や欠点、流通性に乏しい物件である事が多いです。 　しかし、当社も特別売却で落札した物件もございますので、全部が全部問題がある物件とは限りません。 　掘り出し物も眠っている場合もございます。 　 　さらにそれでも特別売却で入札が無ければ、再評価して（売却基準価額が約3割下がります。）再度競売で入札期間が決まります。 　そうする事で、価格にお手頃感が出る物件もございますので、開札終了後も気になる物件はチェックが必要です。

最後に当社は競売物件という、なかなか一般の方が参入する事が難しい不動産市場ではございますが、メリットもリスクもある市場でもございます。 その中で、少しでもお役に立てれば思い、不動産競売代行という業務をはじめる事と致しました。 相談だけでも結構ですので、お気軽にご連絡お待ちしております。